产城研究之战略观察系列第六期：产业地产基金究竟是怎么运营的？
产业地产运营绕不开的一个难点是，产业园区回报周期长，资金回流困难。而解决这一难题的有效途径，除了出售物业以外，便是运作产业地产基金。本文就来聊一聊国外产业地产基金是如何运营的。
近年来，产业地产作为一种全新的城市经济发展空间理念而逐渐兴起，尤其在住宅和商业地产的竞争已经达到白热化的背景下，产业地产仍处于“蛮荒时代”。
2016年7月住建部、发改委、财政部联合发文，提出到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。自此之后，产业地产的热度居高不下。
产业地产运营绕不开的一个难点是，产业园区回报周期长，资金回流困难。而解决这一难题的有效途径，除了出售物业以外，便是运作产业地产基金。国内目前鲜有产业地产基金案例，而在国外产业地产基金已有大量成功案例，比较有代表性就是普洛斯。
1 普洛斯基金运作模式——开发，运营，基金闭环运作
普洛斯有三个主要部门：开发-development，运营-operation，基金-fund management，基金管理部门是普洛斯资金回流、迅速扩张的关键之所在。传统支持模式下，通过收取租金来逐步实现投资的回收，回收周期很长，至少需要10年以上，极大地影响了规模扩张的速度。但是在基金模式下，将资产置入基金，相当于一次性销售，实现了物业销售收入和开发利润，周期大为缩短，同时回笼的大量资金可以用于其他项目的投资，形成完美的闭环。
值得注意的是普洛斯一般不会100%持有基金股权，比例大概为20%~30%，相当于3~5倍杠杆，如果负债率为50%，相当于普洛斯能将总的资本杠杆率放大到6~10倍，以少量的资金撬动大的项目。大部分新建造的物业会经过一年左右的模式化培育，等到出租率达到90%以上及租金回报比例达到7%以上时，才可以被转入基金名下，加上培育期，总体投资回收期可以由传统模式的10年以上缩短到2~3年。
图：普洛斯运营模式
2 物业运营管理为收入主要来源，基金管理收入逐年增长
在基金模式下，普洛斯的利润来自于两方面，物业运营管理服务和基金管理费，其中前者是利润的主要来源。在2017财年，由物业运营管理业务所提供租金及相关收入达6.71亿美元，对总收入贡献率为76.3%，该收入包括两部分，一部分是自身持有物业的租金收入及管理运营服务收入，另一部分是为出售给基金后的物业提供运营服务的收入。在2017财年，基金管理收入为1.84亿美元%，对总收入贡献率为20.9%。
表：2014~2017年普洛斯不同板块收入占比
目前普洛斯总共管理12支物流地产投资基金，基金总规模高达387亿元。已投资（或收购）的资产规模从最初的2.3亿美元上升到 2017年的 270 亿美元。随着基金规模的增大，基金管理收入逐年增长，从2014年到2017年复合增长率高达53%。
3 我国产业地产基金发展现状
我国房地产资产证券化也在不断摸索中前进，目前国内有针对商业物业的REITs，尚未出现投资标的为产业地产的房地产基金。即使是商业物业，成功案例仍是少数。2005年，越秀投资在香港证券市场上发行了越秀REITs，成为我国第一支真正意义上的房地产信托投资基金。2013年，开元酒店地产基金作为国内首个上市的酒店地产基金成功在香港上市。中国REITs上市比较关注香港和新加坡市场，而国内类REITs产品显然还处于发展初期。但值得相信的是房地产资产证券化的发展，无论对于商业地产还是产业地产都将是巨大发展机会。
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